Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour vous créer du patrimoine ou un complément de revenu ? Super idée ! À l’heure où l’inflation crève le plafond et où les marchés boursiers ont tendance à perdre la boule, votre argent sera bien mieux dans la pierre.
Perso, j’ai placé quelques billes dans l’immobilier il y a quelques années pour diversifier mes actifs, et aujourd’hui, je suis bien content d’avoir fait ce choix.
Mais je sais aussi à quel point il peut être difficile de se lancer dans ce business. Entre l’obtention du prêt, le choix du bien, les réglementations énergétiques, les dispositifs fiscaux… On peut très vite se sentir perdu.
C’est pourquoi, je vous ai préparé un guide complet pour bien débuter dans l’investissement immobilier.
Pour apprendre à devenir un propriétaire rentable, c’est ici que ça se passe ⬇️.
Comment débuter dans l’immobilier en 7 étapes
1. Se former à l’immobilier pour éviter les pièges
Avant même de penser à investir dans l’immobilier, je vous conseille de vous former. Ne vous contentez pas de quelques articles de blogs ou vidéo YouTube d’influenceurs. Il faut aller au fond des choses. Comprendre le cadre juridique propre à l’investissement foncier, maîtriser les règles de fonctionnement du marché immobilier, apprendre à reconnaître les pièges Bref ! Il faut beaucoup travailler pour en savoir le maximum. Si vous voulez gagner du temps, je vous conseille de suivre une formation complète. J’ai justement un petit comparatif des meilleures formations en immobilier qui devrait vous être utile.
2. Définir vos objectifs : rendement maximal ou sécurisation de capital ?
C’est quoi votre projet immobilier ? Acheter une maison ancienne pour la rénover et faire une plus-value ? Acquérir un bien pour vous créer du patrimoine lentement, mais sûrement ? Viser un cash flow positif et des revenus réguliers avec un investissement locatif ? Répondre à cette question dès le départ est super important. Cela va vous permettre de cadrer tout le reste de votre aventure immobilière.
3. Évaluer votre capacité de financement (et de remboursement)
Contrairement aux idées reçues, vous n’avez pas forcément besoin d’un gros apport pour démarrer dans l’immobilier (Bon, ça aide quand même). Ce qui compte vraiment, c’est votre capacité d’emprunt. Rendez-vous chez votre banquier, ou un courtier, pour effectuer une simulation et connaître précisément votre budget d’investissement.
Quel budget pour se lancer dans l’immobilier ?
Les banques préconisent un apport personnel correspondant à environ 10 % du montant total de l’achat (hors frais de notaire). Donc pour faire simple, si vous disposez de 20 000 € de capital, vous pouvez obtenir environ 200 000 € de budget total.
4. Choisir le bon statut pour investir
Quand on se lance dans l’immobilier, c’est souvent une étape qu’on néglige. Pourtant, votre statut va largement influencer la rentabilité à long terme de votre investissement. Je vous ai préparé une petite liste des options disponibles et de leurs avantages :
- Investissement en nom propre : Pas de frais de création, pas de comptabilité complexe, parfait pour débuter en douceur.
- SCI (Société Civile Immobilière) : Pour investir à plusieurs ou en prévision de la transmission du bien en patrimoine.
- SARL : Fiscalité avantageuse (si impôt sur les sociétés) et approche plus professionnelle.
- SCPI : Achat de parts dans une société immobilière (placement pierre papier), ticket d’entrée dès 1 000 €, pas de gestion.
💡 Mon tip perso :
Ne choisissez pas seulement un statut pour économiser quelques euros d’impôts. Les politiques font évoluer les règles fiscales en permanence et ce que vous gagnez aujourd’hui, vous le perdrez peut-être demain. On privilégie plutôt la simplicité de gestion et la cohérence globale.
5. Étudier les possibilités de défiscalisation
L’immobilier, c’est un super moyen d’optimiser vos impôts… à condition d’y comprendre quelque chose. Les dispositifs apparaissent, disparaissent, changent de forme. Les conditions d’accès évoluent. Bref ! C’est un véritable casse-tête.
Voici les différents programmes actuellement en place et leurs avantages :
- Dispositif Pinel : Jusqu’à 14 % d’économies d’impôts sur le revenu pendant 12 ans pour un investissement dans le neuf (ça se termine en 2026).
- LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Pas d’impôts sur le revenu pendant plusieurs années pour l’investissement meublé.
- Déficit foncier : Pour la location nue, défiscalisation de la part de charges supérieure à vos revenus fonciers.
- Denormandie : Réduction pour l’investissement dans des logements à rénover en zone tendue (jusqu’en 2027).
6. Choisir votre bien : l’étape la plus importante
On passe au concret avec le choix de votre bien. Maintenant que vous avez défini une stratégie cohérente, vous savez exactement dans quel type de propriété investir. À partir de là, les critères restent à peu près les mêmes. Les voici :
- L’emplacement (proximité des transports, commerces, écoles).
- L’état du bien (DPE, travaux de rénovation à prévoir).
- Les charges de copropriété.
- Le marché locatif local (tension locative, niveau des loyers).
⚠️Attention⚠️ :
La performance énergétique est un critère qui prend de plus en plus de poids avec les années. Par exemple, un bien avec un DPE G ne peut plus être proposé à la location depuis janvier 2025. Les DPE F suivront en 2028 et les DPE E en 2034. Alors, soyez bien vigilant sur cet aspect.
Quel est le starter le plus efficace pour un investissement immobilier ?
Pour les débutants, je recommande un petit appartement T1/T2 en centre-ville d’une ville universitaire (DPE C ou D). Ces biens se louent facilement, ont besoin de peu d’entretien et offrent généralement un excellent rendement.
7. Emprunter, acheter et rentabiliser
Une fois votre bien trouvé, c’est parti pour la partie administrative ! Négociation du prix du bien, mise en concurrence des banques pour le prêt, signature de l’acte de vente avec notaire… Pour cette partie, je ne vais pas m’étendre, il y a trop à dire. Je vous conseille vraiment de suivre une formation immobilière pour que tout se passe au mieux de vos intérêts.
Une fois devenu propriétaire (bravo 👏 ), vous n’avez plus qu’à rentabiliser votre investissement en le mettant en location. Les options sont les suivantes :
- Location classique : un bail de 3 ans sécurisant, mais contraignant.
- Location meublée : Loyers élevés, bonne fiscalité, mais plus de turn over pour les locataires.
- Colocation : Rendement locatif maximal, mais (beaucoup) plus de gestion à prévoir.
- Location courte durée : Excellent rendement, mais cadre juridique de plus en plus contraignant.
Voilà ! On a fait le tour ! Vous êtes fin prêt à vous lancer dans la grande aventure de l’immobilier.
À vous de jouer 🖖😎.